住居費は賃貸より購入の方が得!全国6都市で試算してみた

こんにちは、MMです。

持家vs賃貸論争というのは住宅に関する長年のテーマ?となっていて、様々なメディアでも定期的に話題に上がるほど注目度が高い話題となっています。

色々なサイトでもコストの比較検証というのはされていますが、割と大まかな比較はありますが、意外と細かく検証されているものはあまり無いという印象を受けます。

人生で一番支払額が多いと言われる住居コストですが、だからこそ出来るだけ詳細なデータで検証したいものですよね。

我が家としても日本帰国後には直面する問題ですし、投資家、節約家として最適な判断をするために、コスト検証をすることは大事な判断材料になります。

そのため今回、出来るだけ細かいデータを集めて持家vs賃貸の比較検証を行ってみました。

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持ち家(住居購入)のメリット・デメリット

まずは住宅を購入する場合のメリット・デメリットを確認していきましょう。

メリット

  • 永住できる安心感
  • 資産が残る
  • 好きなようにリフォーム、リノベーションが出来る
  • 社会的な信用が得られる

デメリット

  • 簡単に住み替えが出来ない
  • 初期費用が高く、多額の債務(ローン)を背負うことになる
  • 土地や建物の資産価値が下がる可能性がある
  • 修理費用や維持費(固定資産税等)が掛かる

持ち家のメリットは何といっても家が自分の資産として残り、永住できるという安心感です。

一国一城の主という言葉があるように、家を買うというのは人生でも指折りの大イベントですので、達成感も大きく感じられそうですね。

一方デメリットとしては簡単に住み替えが出来ないことです。

家族構成がまだ決まっていない内や転勤が多いなどの事情がある場合、家を買ったとしてもすぐ手放すことになったり、単身赴任で家族が離れて暮らす可能性も出てきます。

住居賃貸のメリット・デメリット

続いて住居賃貸のメリット・デメリットを見ていきます。

メリット

  • ライフスタイルに合わせて住み替えが出来る
  • 多額のローンを背負わなくてよい
  • 住居の修繕を心配する必要が無い
  • 災害による資産価値の損失を考える必要が無い

デメリット

  • 家賃を払い続けても資産として残らない
  • 老後も家賃を払い続ける不安
  • 引越しの度に費用(敷金、礼金)が掛かる
  • 自分好みに変えられない

賃貸の一番のメリットはライフスタイルに合わせて住み替えが出来ることです。

家族が増えたりした場合は広い家へ、万が一リストラや給料ダウンで家計の見直しを余儀なくなれた場合は家賃の低いところへ、環境が合わないと感じたら別の町へ、といった感じで状況によって住む場所を変えるという判断をすることが出来ます。

一方デメリットとしては、自分の資産にならないものにお金をずっと払い続けることです。

住宅ローンであればいつかは自分の資産になりますが、家賃を払うことは一方的にお金が出て行くことを意味します。

持家vs賃貸 総コスト徹底比較

持家と賃貸の総コスト比較は条件次第で変わりますので、下に挙げる前提条件としました。

可能な限りソースのある客観的なデータを使って信頼性を上げられるようにしています。

そして30歳時点35歳時点40歳時点での比較とし、居住地としては

・東京都杉並区
・埼玉県さいたま市
・群馬県高崎市
・大阪府大阪市
・沖縄県那覇市
・北海道札幌市

6都市での比較をしてみました。

前提条件

【家族構成】

  • 4人家族(夫婦、子供二人)
  • 夫婦は同い年、29歳で結婚(*1)、30歳で第一子(*2)、32歳で第二子(*3)をもうけ、85歳まで生きる
  • 子供は2人とも大学まで出て、その後は自立

【持家】

  • 間取りは4LDKで戸建
  • 価格はat home の相場を参照
  • 頭金は410万円(*4)でローンを利用
  • 持家で掛かる費用は、住宅費、住宅購入諸費用、税金(固定資産税、都市計画税)、火災保険、修繕費、ローン金利(*5)

【賃貸】

  • 子供一人の時は2LDK(*6)、二人目誕生以降は3LDK(*7)、子供が巣立って夫婦2人になってからは2LDK
  • 家賃はHome’s の相場を参照
  • 敷金、礼金は各一ヶ月

<参照>
(*1)(*2)(*3)内閣府「平成27年版 少子化社会対策白書」より
(*4)「2015年度フラット35利用者調査」頭金平均額より
(*5) 住宅購入諸費用は平均3~8%のため中間値の5.5%を使用
   税金(固定資産税、都市計画税)は年間平均10~15万円のため中間値12.5万円を使用(いずれの都市も同一額を使用)
       火災保険は年間平均1~2万円のため中間値1.5万円を使用
修繕費は10年平均100~150万円のため中間値125万円の年割12.5万円を使用
  ローンはフラット35 30年固定金利1.12%を使用
(*6)(*7)引越し侍「人数、年齢、建物タイプ別で見る『間取り』の違い」より

30歳時点での持家vs賃貸比較

上記前提を基に、30歳時点で持家にした場合と賃貸の場合の総コスト比較検証をしてみました。

各都市の上段が賃貸をした場合の総コスト、下段が持ち家の場合の総コストになります。

コストが低い方を青字で示しています。

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手元にある限りの情報では、いずれの都市でも持家の方が総コストが低いという結果になりました。

賃貸の家賃は平均値を使っていますので、これより安い所に済めば差が縮まる、もしくは逆転することも考えられます。

ですが家は早い内に買った方が良いと言われる通り、30歳という若い段階では家を買った方が得と言うことが出来そうです。

*大阪市は賃貸は大阪市中央区、持家は大阪市全体の平均額となってしまているため持家がかなり安く出てしまっています。

35歳時点での持家vs賃貸比較

続いて35歳時点で持家にした場合と賃貸の場合の総コスト比較検証もしてみました。

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那覇市では持家より賃貸の方が安いという結果になりましたが、他の5都市では依然持家の方が総コストが低いという結果になりました。

30歳時点と比べて持家と賃貸の合計額の差は縮まっていますが、それでも35歳時点でも持家の方が得であると言えそうです。

40歳時点での持家vs賃貸比較

最後に40歳時点で持家にした場合と賃貸の場合の総コスト比較検証です。

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杉並区、さいたま市、那覇市が賃貸の方が安く、高崎市、大阪市、札幌市では持家の方が安い、半々の結果となりました。

今回の条件では40歳時点が持家と賃貸の分岐点で、それより若い時点であれば持家の方が得と言うことができます。

我が家の判断

我が家の判断としては、持家を選択する、になります。

勿論持家にもデメリットはありますが、コスト削減を行う節約家として、お金の使い道を判断する投資家として、持家を選択する方が経済的合理性があると考えました。

そしてコストのメリット以外にも、僕自身の実家が持家では無かったために持ち家への憧れが強くあることが理由です。

実は本音としては、今回の検証を行うまでは「どの年齢の時点であっても賃貸の方が安いけれども、金額以上に持家の憧れがあるので持家にする」という結論にしようと考えていました。

ですが詳細検証してみたところ持家の方がコスト的にも安いことが判明しましたので、改めて持家の判断をすることが出来ます。

確かに金額は重要な判断材料の一つですが、一生モノですので持家か賃貸かはそれ以外の要素も重要になりますね。

まとめ

長くなりましたが、家族4人前提であれば、40歳までは持家の方がお得40歳以降から徐々に賃貸の方がお得、という結論になります。

条件や比較のやり方次第では違った結果になるお思いますが、今回の前提ではこのような結果でした。

実際に住居を選定する際にはお金だけではなく、今後のライフスタイルが大きく関わってくるため、コストが低いというだけでは選ぶことが出来ません。

ですがお金は間違いなく重要項目の一つですので、コストを見ておくことはとても大事だと思います。

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